别墅诚可贵，陷阱也很多，要住得安心，还听专家言。
过去几千年以来，房子在中国文化语境之下的符号象征绝对不仅仅只一个居住的场所，更是一种自我精神空间的比喻。很多中国人在挪威即使要住得偏僻一些地方，也要追求个人的独立空间。只不过，购买别墅的坑比购买公寓多，我们在不同场合也听过各类关于购买，维护和出售别墅的纠纷。因此本期我们特别请来了挪威的资深建筑师滕淼和在房地产开发公司任职的范维薇，就一些大家常提到的话题，向他们寻求业内意见。
滕淼是目前居住在卑尔根的资深建筑师，范维薇所在的公司恰好是专门开发tomannsbolig。他们两位之前也在华人的微信群里面热心解答了大家很多问题，这次我们集中了一些问题，希望他们的回答能读者在购买房子的时候有所帮助，并同时感谢两位的解答。
滕淼
范维薇
“别墅”在这篇文章是一个统称，所对应的房子类型是挪威语里的enebolig, tomannsbolig 和rekkehus, 分别是独栋别墅，双户型别墅和联排别墅。
- 能否跟读者们介绍一下你们公司的主要业务，历史，目前发展的状况，在建的项目等？
范：
大家好，我是范维薇，目前就职于挪威铂金众筹有限公司。因为我们公司的业务是挪威房地产开发，主要是开发tomannsbolig。目前我们选定的是Oslo机场附近的地块，市场大环境下属于正在被开发的区域，同时也正在我们的十余家合作公司的营业范围内。
滕：
大家好，我是滕淼，是一名资深建筑师，在挪威从事设计工作10年，目前就职于Rambøll Norge AS。公司的设计业务涵盖了从办公楼，学校，剧院，到房地产开发和私人住宅等方方面面的建筑类型。我个人也参与了不少地产项目，从前期可行性分析，到规划设计建造不同阶段的工作。
- 能否跟读者简单介绍一下一块地皮是如何最终变成一个商品住宅的？这中间的过程是怎样的？
范：
可以跟大家讲讲我们公司选择开发的规划流程，我们根据自身规模和公司发展规划，只造智能家居的Tomannsbolig ，基于此，我们首先会在合作伙伴Aktiv的推荐下，挑选位置优越，适合复式且价格合理的土地。下面的图就是我公司所开发的tommansbolig图片。
（房子设计图和施工图，图片由范维薇提供）
挪威的土地虽然是私有化的，但使用途径还是会由市政府来规划，比如有的区域就只能是农业用地，有的区域是宅基地，有的区域是社会服务用地，包括幼儿园，小学，商场，餐饮类等规划。像宅基地，也有相应的规定，比如我们选择的土地，只可以建造Enebolig 独栋或者Tomannsbolig两户式独栋，哪怕我们连着买了一排地块，但是也不能造Rekkehus排屋。挪威的建筑行业内有很多这样那样的规定，正是这些规定环环相扣，形成了良好的行业规范环境。所以，住在独栋的你如果想在自己家的院子里造一个车库，也并不是想造就直接造一个这么简单。占地面积有限的话，最先要处理的是邻里关系，建议在征得所有邻居同意的同时，联系kommune市政询问可否加车库再联系设计公司。就像我们公司在选定土地后，会和Architect一起做设计图纸，并将该项目的所有文件提交给市政。在获得市政对该项目的批准后，再开始制作工程图，并从建筑结构/电力等公司获得相应的工程预算报价。此时，我们就可以和房地产经纪人一起讨论市场营销和销售，也就是能将房屋信息发布在finn之类的公开渠道了。这个时候，客户就可以购买期房啦。
滕：
这个说起来是一个特别漫长复杂的过程，很难简单描述。如今建筑师的角色也已经不仅仅是按照客户的要求把图纸画出来这么单纯，我们也会在前期介入到项目的策划当中。
首先是政府会对城市建设用地做一个总体规划，明确用地大致的用途和一些基础的标准。如果是住宅用地的话，比如每户应该有多少户外场地面积，配给多少车位和自行车位，最大高度不能超过多少等等，都会有详细的描述。
之后，作为建筑师我们参与的过程基本上可以从两个层面来讲。
在详细规划层面，实际上是业主，用地周围利益相关的业主，以及政府规划部门之间的三方博弈。项目的成功与否取决于这三方是否能达成共识，而设计师的工作就是平衡这三方的利益。政府规划部门关心的是公共利益，项目中城市公共空间的质量，对自然环境和整体城市景观的影响。周围的业主关心的是新项目对他们的物业产生的影响，包括视线，阳光，和周围的社区环境。用地的业主关心的是利益最大化，包括实际的经济利益和企业声誉和品牌塑造。而设计师的工作是希望制造一个各方平衡共赢的局面。
在这个阶段需要确定很多用地的规划要求。最基本的就是建筑密度和容积率，通俗的说就是能盖多少房子，以及有多少的空间是作为公共空间。接下来就是各种不同功能的比例，多少是商业，多少是幼儿园，多少是停车，多少是住宅。比较细致的规划还会基本确定项目中都是一些什么样的户型，各个户型的比例有多少。在这个阶段一些比较有经验的地产中介就会介入，帮助业主确定未来开发针对的目标群体，比如小户型会比较针对初次置业的年轻人，如果是针对有孩子的家庭就希望更多的能安排有私人庭院的中大户型。一些业主会在这个阶段完成以后就把地转卖，而一些比较成熟的开发商业主主导的全过程开发会在这个阶段更多的深入到细节，比如造型，住宅平面，采暖等技术解决方案，以求在下一个阶段更加平顺的推进项目。
下一步就是具体的建筑设计建造过程。在完整的建筑设计方案申报并取得建造许可之后还需要进行更加细致的施工图设计，包括材料和构造细节，以及涉及不同专业的大量的技术解决方案。每一项都有对应的技术指标。随着挪威政府对节能减排要求的日渐提高。这方面的要求也变得日趋严格。
从房屋建造的建造的角度，也有几种不同的开发模式可以选择，比较典型的就是总包模式，有建造商总体负责整个建造过程的管理，建造商整体对业主（开发商）负责，设计师受雇于建造商而非业主（开发商）。 或者另外一种分包模式，由开发商自己负责项目的建造管理，这时候设计师对开发商负责，而开发商再去选择与一个或者几个不同的建造商合作。
- 消费者如果购买你们的期房，流程是怎样的？在设计房子的时候有哪些是可以自主决定的？
范：
消费者可以联系房屋中介公司，我们的房子也是委托他们销售的。
接着和大家重点讲一下如何购买新房。我想提醒大家一定要擅用资源，最大的资源就是房地产经纪人！当选择了一个房产项目后，第一件事就是联系该项目的房地产经纪人，以获取有关项目的一切资料。他们可以提供的信息可不仅仅只是价格哦，包括土地信息，建筑信息，建筑材料等更多资料，都可以向他们获取，这些都是免费服务的。当您有足够的兴趣购房时，请与房地产经纪人和卖方进行再次协商，并提出您想要的设计以确定项目可能的最终效果，会有再一次的报价。双方都同意的话，就是买定房子，与房地产经纪人和卖方签订合同和条件。房地产经纪人会提供一些买房保险选择，如果购买二手房，我个人是建议买一份这个保险的，需要根据具体条款内容来决定。
越早购买期房的客户，就有机会可以在施工期间，有1-2次访问施工现场的机会，并及时提出修改意见，像我们公司的项目，除了外墙不可变动，房屋内部结构都可以修改，比如卧室大小的变动等。在获得新房钥匙的那一天，提前联系，可以由卖家（开发商），房地产经纪人和质检人员以及购房者一起验收房屋，可以制定一个协议，包含当天提出的所有修改要点。购房后，您发现的故障可以在短期内得到修复。在搬家后如果发现小问题，请立即通知卖家，可以协商修复价格。按挪威法律规定，购买新房的一年后，可以和开发商，质检员一起进行再次检查。所有的新房，都有五年质保，开发商会有一笔押金存在公共账户内，用于开发商职责内的房屋修复。
如果我们的读者计划买新房，我的建议是，越早参与期房设计越好，能更多地完善细节设计。为了方便我们铂金的客户给出修改意见，我们有根据工程图做了VR虚拟实景模型，客户可以更直观地看到自己购买的房屋实景，并可以查看不同的装修效果，比如地板配色，地砖配色，墙面配色，厨房设计等等。从项目开始建设到最终完工，都会有一位taksmann全程检控，他是有资质的质检员，房屋最后的质量检测报告上会有他的专业意见。我们合作的质检员是一位工作经验15年以上的瑞典人，不是一般的严格，同时，因为我们的主导开发商是德国人。这两个国家的联合出品，质量好到没话说，像我们的第一个项目购买者，在验收房屋时给出的评价就是超乎想象的好。
滕：
第一个问题范维薇已经说的挺清楚。至于业主对设计的自由度，我可以简单说一说。
首先是造型，虽然不是绝对不能更动，但是修改的余地是非常有限的。在售的期房都是经过申报并获得建造许可的。较大的造型更动需要再走申报流程，时间和经济成本都很高。一般开发商不会允许这种操作。
然后是功能平面，在承重结构，水电管网等允许的情况下，功能平面比如厨房橱柜布置，房间分隔等都是可以做出适当更动的。不过凡事都有代价，多数的更动都会造成额外的费用。我并不建议购房者选择不合适的房型后再图更动的方式。购房者所选的房型应该是大致合适的。特别要避免对上下管网联通的空间，比如卫生间和厨房的更动，即使开发商允许，成本也会很高，最后的效果也未必好。
- 买房之前应该做哪些准备工作？
范：
首先，希望大家可以先问清自己，“我是不是要买房”，再考虑“我想要什么”或者说“我想要一个什么样的房子”。很多人可能又会说，我就是不知道自己想要什么，但是最基本的一些购房需求是一定要先想清楚的，比如基本预算，购房地区、房屋类型、房屋基本结构等等。这些刚需的答案，建议一定先想好了，而且这些问题只能由自己决定，别人的任何回答都只是参考意见。想明白这些问题，基本上可以避免冲动消费。基本预算，最简单的办法就是联系银行，由他们给出贷款额度。谈贷款和谈其他合同类似，是有一定技巧的。比如，需要货比三家，建议去至少ABC三家银行，获得abc三个贷款报价后，可以选定银行A，用银行BC的贷款额度和贷款利率和A商讨最终金额。有时候，甚至可以用不同城市的报价来做讨论，像我就曾拜访同一银行在Oslo/Asker/Sandvika/Trondheim四个城市不同分支的贷款部门，综合4个报价最终谈了一个不错的贷款额度。如果有参加工会或者其他组织，都还有相应的优惠政策，就不一一展开细说啦。
大家购房的需求可能有千千万万个不同。有的人是刚需的想有一个栖身之所，不用考虑地段只考虑预算；有的人就是现代版的孟母三迁，学区是最重要的选择因素；还有的人，是想投资二套房，只需考虑收益回报率。因为大家的需求各有不同，所以我只能用基本一致的方向介绍一下在finn上怎么带着问题去看房，希望大家在选到心仪住所的路上，可以省些时间和力气。
滕：
明确自己的需求特别重要，如果这个世界上有完美的房子，那一定是绝大多数人都买不起的。重要的往往是取舍。
- 该如何正确使用finn？
范：
但据我所知，大多数人都知道finn，却没有善用finn。刚需购房者，大多来挪威时间并不太久，有可能不怎么精通挪威语，建议借助谷歌翻译浏览finn，要想不多交“学费”，一些挪威语是必须的。下面，我就中挪混合着给大家讲一下流程哈。打开finn的网站，可以看到的第一个标签就是Område, by eller sted 区域，可见挪威人在选房时也是最先考虑区域，圈定选择范围或者说缩小范围，范围越小选择越精准。接着看到的是Type søk信息搜索类型，Til salgs (39 842) 是在售的房源以及相关数量，还有一个是最近三天已售的信息Solgt siste 3 dager (547)，这些数据是12月初的某天，我在finn看到的实时数据。如果我是消费者，我会去查看心仪区域最近三天甚至是三个月内的销售记录，这样可以直观地计算出该区域的目前市场价格，可以更好地给出bud竞拍价格。接下来是Nytt/brukt的选项，Brukt bolig (18 117)和Nybygg (22 272)，可以明显的看出，现在全挪威的期房市场已渐渐超越了二手房市场，我们根据市场调查也发现同等预算下，大家肯定更心仪住一个新房子。之后，finn上的标签是关于价格的，提醒大家重点查看Prisantydning售价/叫价，Totalpris总价和Fellesutgifter per måned每月公共费用（可以理解为类似物业费的支出），这三个信息和预算息息相关。如果贷款有500万，自己的闲置资金有100万，也就是说可以竞拍600万以内的房产。接下来是关于房屋结构的一些信息，建议设置一下Størrelse面积（挪威的面积计算用的是实际使用面积），Antall soverom卧室数量，Byggeår建筑年份（如果有条件，请尽量选择1990年以后建造的房屋，这之前的房屋，需要重点查看电路维护等情况，而老房子很可能买到手就得各种修修补补，也许会更不划算），Boligtype房屋类型等信息，这样就会发现，信息被筛选后就不再是海量的啦。Boligtype房屋类型一般就是Leilighet (公寓)Enebolig (独栋)Rekkehus (排屋)Tomannsbolig (两户式独栋)等，当然这个标签下，还有很多其他类型，就不展开说了。我在购买第一处房产时就纠结了很久，住独栋，排屋还是公寓。独栋，没有公共开支，但是关于房屋的所有琐事都得自己处理；排屋，有一定公共开支，房屋琐事会有统一的处理意见；公寓，整体公共开支最高，但是有另外的辅助服务。结合自己的需求，选择最适合的自己吧，例如不排斥除雪割草，并热爱园艺的话，独栋肯定是最佳选择，像我这样的懒人，自然是公寓住着最舒心，嘻嘻。对于Eierform所有权类型，我觉得不是特别的重要，一般很少是属于Aksje (128)公司产权，大多都是Andel (6 036)共享或者Eier (Selveier) (34 154)独立产权的。还有一个标签，很容易被大家忽略，就是Fasiliteter设施，可以理解成附加项，它包括Balkong/Terrasse (24 655)阳台/露台，Garasje/P-plass (21 746)车库/车位，Heis (11 944)电梯等。在挪威这个雨雪很多的国家，尤其是会有积雪和霜冻的区域，有一个车库比车位要重要的多，不信可以问问那些出门需要铲雪的心得哈。把这些信息标签都设置一下，相信可以更准确地帮大家找到目标。
Finn上提供的别墅类型房子，全蓝色的为projekt bolig，也就是期房
滕：
在这里我只想普及几个基本的知识点，
- 如何看面积：这个东西非常基本了，却不是人人都能说得清楚。比较简单的说就是首先要看P-rom. 虽然P-rom并不是一个有严格法律规定的概念，网上各家说法也有微小的差别。但P-rom 最能反映物业有价值的部分。比如一些辅助的功能，如储藏间，设备间，甚至一些不符合要求的空间，比如无法采光和层高不足的房间是不能计入P-rom的。
- 对于二手房，一定要仔细看taksmann 报告，实际上重点要看红色有问题的部分。对于一个房产最要紧的是你能不能接受它最差的部分，这就是底线。
- 如果是二手房，利用Finn还可以看到房产的历史交易记录，以及周围同类房屋的交易记录。从中有时候能看出房屋在其生命周期中的价值变化，何时做过升级改造，改造后价值如何变化。即使最后这处房产不是你追逐的标的，多看看多分析也是一种积累经验的方式。我们一生当中能经历的房产交易次数有限，很难通过实际的操作积累经验，而买房又是动辄数百万的大事，大意不得。
- 目前在挪威市场上，或者说在奥斯陆，akershus区域像你们公司一样从事买地建房（包括rekkehus，tommansbolig，enebolig都算，以下统称为别墅）的公司目前有哪些？这些公司的大小规模如何？
范：
我的建议市可以去公开的网站查看这家公司的注册时间，每年的收入，股东变化，再去看这家公司的网站，看他们已经完成的项目有哪些。这样你就可以对这个开放商有一个初步的了解。如果你选择的是一家新成立的开发商，可以查看它的五年质保的责权公司，只要这家公司是有资质有经验的公司，这样的房产也是值得信任的。同时，造房的材料选择，也是考察房产质量的因素之一，可以联系taksmann一起看房，给出专业意见。
滕：
我在Bergen工作，对奥斯陆市场没有太多的发言权。不过有一点，其实了解一个地产商也没有那么复杂，特别挪威地产商和国内那些巨无霸比规模都不算很大，公司内部项目质量水平还算比较统一。购房者要做的就是看这家开发商过去的项目，最好实地去看。这样对他们的未来的项目质量就会有一个直观的预期。
- 我们了解到很多从事这种买地盖房的都是小型的公司，所以存在规模比较小，资金链容易断裂，个别甚至走向破产，盖完房子就注销公司，这给消费者购买这些房子带来了诸多风险，比如房子交付以后的后续保险维修等问题。就您的了解，消费者在购买这种房子的时候，都出现了哪些问题，存在哪些纠纷？
滕：
如果已经出了问题，具体的法律维权问题恐怕要咨询相关行业的律师。最好是一开始就避免进坑，我个人的建议是尽量选择已经稳定经营有些年头，有良好记录和成功案例的开发商。据我所知，这一类的小型开发商还是不少的。
- 作为一个普通消费者，在购买这类期房的时候都应该关注哪些问题？如何尽可能避免以后出现的这些问题？
滕：
从购房者的角度，其实期房最难的就是购房者的选择是基于对完成效果的想象。 我给购房者的意见是一定要做好功课，收集一切你可以收集的项目资料，特别是有法律约束效力的文件。最好能寻求一些比较专业的帮助。
千万别完全相信3D效果图，效果图并不具有法律约束力，一定要对应的看相关的文件里是否有描述。 比如你所支付的房价里是否包括花园的景观部分，植被做到什么程度，默认的地板是什么样的，建筑立面具体用什么材质，默认的橱柜是什么设计。有一些开放商经常在效果图里展示的是一些合同里不包含的东西，你要实现是要加很多钱的。
- 住别墅日常当中都需要哪些维修维护工作？别墅是否也存在borrettslag或者sameie之类的组织机构共同维护？
滕：
仅就别墅新房这个类型，几年内需要考虑的日常维护基本都集中在外部。比如花园景观，比如外立面。花园景观最基本的就是草木修剪，定期用高压水枪清洗混凝土和石材表面的苔藓。 对外立面来说购买的时候一定要搞清楚立面用的是什么材料，需要怎么维护。 这里要注意的是并不是贵的材料就一定维护简单，比如一些比较昂贵的项目为了视觉效果会使用橡木作为立面材料。橡木很漂亮，但是就要求每隔数年就需要专用木腊油料做养护。还有一些木材立面是需要定期做油漆的，有的则是已经经过处理，在数十年内不需要做养护的，这些都要搞清楚。即使是不需要养护的外立面木材多数在数年后会自然转为灰色，有一些业主不喜欢这种颜色也会选择再重新做油漆。
对于老别墅来说这个问题就比较复杂了，任何东西都有使用寿命，比如木框的门窗一般寿命都在20年左右，之后就需要更换。相应的水电管网也要根据时代的需要进行升级。
对于别墅来说共同维护的部分主要是道路和公共活动区域，对于地块比较大的项目，是有相应的组织在安排维护的，只需要业主缴纳物业费即可。对于极小的地块则需要业主们自行解决。不过因为业主数量少，组织起来也并非难事。
- 我们了解到住别墅需要处理的邻里关系比较多一些。比如树遮挡阳光，公共道路的铲雪，垃圾处理等。能否跟我们读者介绍一下，在挪威居住别墅有哪些事务是需要和邻居打交道的，应该秉持什么原则，条款或者法律等和邻居打交道？遇到纠纷应该向哪种机构申诉调解
滕：
基本上的原则就是遵纪守法，民主协商。挪威社会的特点是高度的民主化和地方自治。在法规上各个地方也会有少许的差别。大部分的纠纷发生在一些业主要对自家房屋进行改建的过程中。多数是因为邻居认为你的改建影响了他的利益。在改建申报过程中，所有的邻居都是具有知情权的，在特定时间段内，一般是收到通知后两周都可以提出抗议。抗议的内容会由主管部门（Byggesak）接受并审核，之后就是一个三方协商和博弈过程。如果一方最后不满意Byggesak的调解和决定，就要走法律程序了，业主可以起诉Byggesak以推翻其决定。
这里要提醒一点是如果你的邻居忽然上门让你签署文件，你一定要看好文件的内容，如果没有把握一定不要当场答应。千万不要为了邻里间的面子糊里糊涂的签了对自己不利的同意文件。
当然也有一些修建活动是不需要的申报的，甚至不需要得到邻居的同意。比如在自己的用地上，距离用地红线4米往内（具体距离要参照当地规划原则），修建有高度限制的储藏间，树屋，小木屋或者车库。具体要求遵守TEK17。
至于铲雪，bergen附近并没有相应的法规要求，也不会因为没有铲雪儿被罚。Bergen地区的垃圾由BIR负责，相关规定可查询其网站。
- 购买一些老的别墅总是存在各种各样看不见的风险。我们了解到曾经有华人购买了房子后，需要做升级地下的管道，防水墙等大量的工作，给经济上带来很大的负担。能否向我们介绍一下，购买这类老的别墅的时候应该注意的事项是什么？
滕：
正如我之前所说，一定要仔细看taksmann 报告，而且重点要看红色有问题的部分。不要只看到房产的好，也要看到其问题。最差的部分才决定了房子能不能买。对于隐藏的问题，前任房主和中介是有告知义务的，五年之内如果发现了问题可以通过法律手段进行申诉，如果只是小问题可以要求中介调解。
购房时可以买一个购房保险，出了问题保险公司会帮助你维权，保险可以支付打官司的律师费。
此处划重点，太过便宜的房子都可疑。挪威的地产市场实行的是一种双向选择机制，捡漏，特别捡大漏的机会少之又少。不要为了一时便宜而掉进大坑。
- 您是否可以从投资的角度谈一谈卑尔根（奥斯陆）地区购买别墅的行为？
滕：
在挪威别墅两个字也并没有什么特别的光环。特别是从投资的角度。
如果和国内的地产市场做对应，国内别墅身价特别高人一等，多数是由于行政干预，所谓“禁墅令”制造的稀缺。
房地产投资的核心还是稀缺性。比如地段，景观，好的户型设计自然更具投资价值，至于是不是别墅关系不大。如果单纯从投资的角度，这几年卑尔根市区精品公寓的涨幅要大于郊区的别墅。而地段好，景观好，设计好的“豪宅”涨幅更是一马当先。
另外一个方面，整个市场重心也可以看到比较明显的转移，从刚需型住房更多的像改善型需求转移。