2016圣诞前夕，中国和挪威声明两国关系正常化，两国将开展友好往来和经济合作, 很多中国商人因此关注在挪威的投资事宜。我在挪威学习、工作、生活30余年，已是挪威主流社会的一员，熟知挪威国情、社会机制。作为挪威的一名华商，我的点滴经验或许会给想来挪威投资的中国企业家和研究北欧国情的学者提供一些借鉴。
曹侃先生及其北欧集团的发展模式
上世纪80年代初期，随着改革开放的深入，很多有海外关系的家庭纷纷将自己的子女送去海外读书深造，我就是在这样的大背景下来到北欧挪威自费留学。刚来时我才16岁，在挪威的一家住宿学校边读挪威语边预备参加来年的高考。天道酬勤，经过一年的刻苦和努力，我被大学录取并接受了多年的科班系统训练。
我涉足房地产行业，并不是我有卓识远见，而是一次偶然的机会。1993年，挪威经济出现衰退，银行业危机导致房地产全面崩溃、楼价低迷。我那时已住挪威第二大城市卑尔根，硕士毕业并被卑尔根大学物理系录取为博士生。卑尔根大学地处卑尔根市中心, 在校区周围拥有一批旧楼房向市场出售。当时初生牛犊不畏虎，低价买到了一幢四层小楼，大约花了33万挪威克朗，而这个价格现在在挪威只够买一个卫生间，整个小楼里外彻底翻建又花了80多万克朗。目前汇率: 100人民币约等于 120克朗。这是我房地产人生的开端。两年后翻修结束，楼房焕然一新。因房屋租赁市场需求强劲，四套公寓很快就出租了，并有了很好的租金收入。以这一楼房做抵押贷款，盘活了资金。
当时由于资金短缺，因此我也参加了楼房的翻修。艰辛、曲折的实践给了我宝贵的经验和教训，也锻炼增强了毅力和恒心。在实践中体会到行业知识、法规在法制社会的决定性作用，这就是后来连续6、7年自学土木工程、技术标准、相关法律、企业管理、金融学等学科的动力，并为以后的发展奠定了坚实的基础。我也因此放弃了攻读博士学位的机会。
我们1993年成立北欧房地产公司，由于规模的扩大后来又成立了“北欧集团”，目前约有30家子公司。如今北欧集团是一家以房地产开发、楼盘交易与租赁为业务核心，多向发展积极拓进的集团公司。北欧集团还同时涉猎建筑业与工程咨询、投资等诸多领域，在挪威业界具有相当的规模和突出的竞争地位。北欧集团目前正在计划和开发的约有1600套住房。业务也从卑尔根市发展到多个省份。
北欧集团在挪威的土壤里土生土长，其成功发展模式可归纳为以下几点作为交流:
- 产业价值链: 房地产开发 + 设计能力+ 施工建设。此一价值链为我们提供了很大的竞争优势和利润空间，同时又减少了项目风险。
- 高度的专业化程度，颇为了解相关技术、经济、法律、政府决策流程等。此外具有不断学习、创新的能力。
- 遵循巩固- 发展- 再巩固 -再发展的螺旋式稳健发展理念。重视现金流的重要作用。
- 与一流企业合作，树立品牌，共同创新提升。比如我们在挪威南部城市Fredrikstad市中心最大的升级改造项目西施园 (Cicignon Park)，地处Fredrikstad的黄金地段, 占地3.5万平方米，建筑面积逾8万平米，其中包含1000多套公寓以及学校、商铺等配套建筑设施，已规划成欧洲一流的居住园区。由于顶级设计院的设计方案，项目受到当地社会、企业界、政府、媒体的高度评价，树立了品牌。我们与当地大学、研究机构对共同关心的课题进行合作项目，包含学士、硕士、博士论文课题等。与1993年的第一个项目相比较，这个项目规模虽然大300倍，但反而较为轻松。
- 优质土地储存以保证持续发展。在目前坚实的基础上，我们力争到2020年使土地储存量达到3000套以上。
- 与多家银行建立了长期合作、十分信任关系。银行的支持、良好的资本运作是发展的基石。
挪威房地产市场
从1993到2016年挪威全国房价平均增长500%，主要城市增长更多。有人说，我很幸运赶上这波房价的低潮期，事实确实如此，但我也想说，房地产的波峰、波谷不同阶段有不同阶段的商机。当初和我同一时间段从事房地产创业的同行，能够发展壮大的寥寥无几。比如现在，挪威房价已经涨得很高了，有些人很后悔金融危机时未买进，认为没机会了，但是实际情况并不是如此。如果没有实力以及多年的准备工作，许多机会即使发现也是无法把握的。未来，我认为在挪威投资房地产尚有很大的发展空间。
现在，挪威首都奥斯陆的房价平均约每平米7万克朗，高端房子价格在15万克朗以上，算是欧洲房价很高的国家。挪威人自有住房的比率达到77%，拥有一套自己的房子是挪威人普遍的愿望，这种观念和中国人很像。北欧邻国丹麦、瑞典、芬兰的比例分别为51%、63%和59%。挪威虽然也有提供给低收入者的经济适用房，但房子的量非常少。由于石油财富所带来的产业链、科技产业、传统产业的不断发展，挪威宏观经济的良好状况在全世界屈指可数。挪威就业机会多，很多家庭都有资金积累。他们会补贴帮助子女买房，但不倾全家之力。挪威房屋开支约占家庭可支配收入的17%，这个比例在欧洲国家属低。
中资企业在挪威
目前，在挪威投资的中资企业并不多。我想主要有以下几个原因：第一，中国虽然提倡企业走出去已有十年，但也就是最近三四年，中企走出去才逐渐形成气候；第二，挪威和中国距离很远，语言也有障碍；第三，挪威经济发展比欧美大多数国家都要好，所以不像其他国家那样迫切需要投资。第四，挪威对产品与服务要求高，对于低端廉价的产品接受度很低。上述原因决定，来挪威发展的中国企业，必须是具有一定优势、在国内也发展很好的企业。
中资企业在挪威具有好的形象，经常受到挪威政府部门和民间的好评。它为日后更多中企进入挪威市场创造了良好的条件。挪威社会正面、理性看待中企。
至于挪威哪些产业还有投资空间，除了房地产，我认为金融、养殖业、海洋、高科技、基础建设、旅游业等均有较大的发展空间。
挪威是一个美丽富裕、理性客观、具有人道主义和人文思想的国家。但这个社会也有许多缺点，比如办事效率低、滥用社会福利等。从海外投资者的角度来说，不管在哪里投资，必须要对当地进行调研，规避风险。作为挪威华商会会长，我乐意为中资、侨资企业到挪威投资、发展提供咨询和帮助。
房地产投资风险
以房地产开发为例，风险是多方面的，要重视的有经济、技术、法律、地方和中央政府审批程序等问题。
第一:经济方面涉及到项目的经济效率、发展潜力、市场需求、供求平衡、风险分析、敏感度分析、公司构架、投资成本、税务、融资成本、渠道、贷款杠杆率、
土地印花税、增值税、所得税、资产利得税、投资、建筑测量师费用、法律费用、调查费用等方面的问题。比如是选择购买房地产公司的100%的股权，还是房地产公司的楼房，差别就很大。从税务角度看，1亿的股权购买金额视情况可为卖家节省1-2千万的税务开支或为买家增加1-2千万的税务开支。原因是按税务法规定，股权出售利润无需纳税，而出售楼房的利润需纳税24%。 此外，购买100%的股权还需要承担被购买公司原先对第三方的责任。购买股权具有不用交付土地印花税等优点。
第二:技术方面包含建筑习惯、建筑技术标准、客户对楼盘质量的期待、政府要求等技术层面问题。具体到项目中，技术标准应重视建筑结构安全、
主动式与被动式防火、防水潮湿、左右上下单元之间的隔音(空气声和撞击声)、公路、火车、飞机交通噪音对室内外干扰及可能的解决方案、楼内各种管道防火、
隔音、室内空气质量、通风流量、通风设备安装及设备噪音、振动、卫生间地面、墙体防水、防潮、地质、文物保护等一系列事项。政府对HSE (健康、安全、环境) 要求以及作为企业内部管理体系的组成部分也要特别重视。比如挪威就有这样的案列，由于建筑大量不符合标准，改进费用超过原建筑成本，导致严重亏损。
第三，法律方面涉及到开发相关常见的规划、建筑法规、合同法、赔偿法、保险法、劳动保护法、地方规划计划、规划许可、永久产权、租赁产权、地役权、限制性契约、开发保险、责任保险、建筑保险、行业通用合同标准、租约合同、租约期限、租金调整、转让限制、项目价值、技术评估、尽职调查、抵押贷款等。比如有的企业对许多合同很含糊，责任、义务、权利不明确，造成大量纠纷，公司主要负责人将80%的时间用于纠纷处理、打官司，20%用于业务发展，最终导致破产。
第四:地方和中央政府审批程序在挪威通常是多层面、很复杂、耗时。比如土地规划10年以上未审批的不算罕见。
在北欧投资，较为全面透彻地了解经济、技术、法律、审批这四个方面的问题，有助于降低投资的风险，提高成功率。这些综合性问题，需要综合考虑，仅注重某一、两个方面是不够的。 这四个方面，我们先要建立一个总体概念，再将问题分类拆散分析、梳理、寻找答案，最后再综合考虑。我们既要看到树木，又要看到森林。
转载自《环球时报》，文章由记者杨沙沙采访整理