伴随着挪威房地产价格上涨的趋势，很多人手上往往不止一套房子。普遍的情况是，一套用来自住，一套用来出租。等到了需要的时候就转手卖出，再赚一笔。不过挪威并不是一个鼓励炒房的国家，很多政策限制人们买房做投资。今天来研究一下卖房子要不要缴税？
答案其实很简单：
第一种情况，如果这套房子卖之前的24个月以内住了超过12个月，卖房子所得的利润不需要缴税。
反之，如果没有超过12个月，就需要缴税，2017年的税率是25%。
规则是很简单，但细节却很复杂。
1
如何定义住的时间超过12个月？
很多人会根据字面的意思认为搬进房子和搬出房子中间要超过12个月，这实际上是错的！
Det litt forvirrende er at skattereglene sier at du må «bo» i boligen i de siste 12 av 24 måneder. Og da er det lett for mange å tenke at man skal regne fra innflytting til utflytting. Slik er det ikke!
这个住的时间从什么时候开始算呢？
从搬进去的那一天开始算，而什么时候在Folkeregisteret注册的时间并不重要。
Botiden starter riktignok ved innflytting. Når det er sendt flyttemelding til Folkeregisteret spiller ingen rolle, det er når man fysisk flyttet inn i boligen som gjelder.
而从卖家手上接受房子的时间也不算。
Og merk at det er faktisk innflytting som gjelder. Overtagelse spiller ingen rolle for beregning av gevinstskatt.
换句话说，如果接受房子以后过了几个星期甚至几个月搬进去，那开始的时间还是以搬进去那天开始。
这个住的时间从什么时候结束呢？
是不是按搬出去的那天开始算？错！你在房子“住”的时间从你房子卖出去的那一天就结束了！
Botiden slutter når selgeren aksepterer budet.
这一点很容易让人疑惑，根据税局的解释，是买方和卖方在买房协议开始生效就开始了，那换成实际的说话就是，当卖方同意了买方的竞价时候，卖方的“住”的时间botid就已经结束了。
Det som er forvirrende er at skattemessig slutter botiden «når kjøper og selger på bindende og endelig måte er blitt enige om at eiendommen skal overdras»
Og det betyr i praksis i det selger aksepterer budet fra kjøperen.
至于你房子卖出去以后是什么时候搬出去的，根本不计算在里面。
但是，但是如果你在房子卖出去之前就已经搬走了，那你住的时间还是到你搬出去的那一天。
Det spiller ingen rolle om faktisk utflytting er flere måneder etterpå. (Men: Har man flyttet ut før man starter salgsprosessen, da stopper botiden ved utflytting!)
2
是如何定义利润，或者说卖房子赚的部分gevinst
总体来讲，gevinst是卖房子和买房子价格的差额再减去缴纳的各类费用，这部分钱要缴纳25%的税。
Det du selger boligen for minus det du har kjøpt boligen for minus eventuelle utgifter i forbindelse med kjøp og salg minus eventuelle utgifter til oppgradering av boligens standard.
这些费用包括dokumentavgift, eventuelt gebyr til borettslag, tinglysningsgebyr, utgifter til megler, eierskifteforsikring og så videre.
你还可以减去改造房子的钱（påkostninger），比如材料费，人工费等，如果你能提供文件证明的话。普通的维修，比如刷油漆并不在列。怎么定义这个påkostninger，其实是个很费力的问题，即使是挪威人也搞不清楚，要根据具体情况决定，税务局的专家Gry Nilsen举个例子说，比如你增加了一个新的厕所，这部分的费用可以算是påkostninger，可以抵税。
I tillegg kan du trekke fra utgifter du har hatt for påkostninger som har bidratt til å øke boligens verdi. Her kan du trekke fra både utgifter til håndverkere og materialkostnader, samt verdi av eget arbeid.
Male, skifte vinduer, skifte kjøkkeninnredning … det er vedlikehold. Det er kun påkostning du får fradrag for, presiserer Nilsen. Som eksempel nevner hun å lage et nytt toalett eller bad. – Noe som er nytt i forhold til det det var da du kjøpte boligen..
下图的表格可以计算应该如何缴税。
房子卖出价是220万，买入价是180万，中间差额是40万。然后减去买房子的费用4.2万，改造费用3万，卖房子的费用8.7万，最后剩下的24.1万是利润，是用来算进缴税里面。
24.1万乘以25%等于6.025万，也就是6万350克朗的税。
最后算一下你通过买进卖出这套房子赚的钱也就是24.1减去6.025等于18.075万克朗。
假如这期间利率下降了，那么卖家是否还要把这部分钱算进利润部分？这是不用考虑的。贷款，利率等都不在考虑范围之内。
Lån, renter og nedbetaling har ingenting med gevinst ved boligsalg å gjøre, bekrefter Gry Nilsen.
那如果卖出的时候亏了呢？亏的部分能否抵税？
尽管这种情况很少出现，但如果说你的房子没有住过超过一年，房子最后卖出去跌了，你可以申请亏损的部分抵税。
De samme fristene gjelder når man selger bolig med tap. Det vil si at de fleste som selger bolig ikke får fradrag for tap. Man må ha bodd i boligen i mindre enn 12 av de siste 24 måneder for å få fradrag for tapet når man selger boligen.
如果我是因为换了工作而换房子导致居住时间不超过一年呢？在这种情况下，即使没有居住超过一年，也可以申请抵税，尤其是涉及你要搬到另外一个城市的话。总体的意思是你买房子的时候并没有意料到一年之内就会搬走。
Det er et viktig unntak for kravet til 12 måneders botid. Det er det som på skattespråket kalles «brukshindring». Hvis man har hatt en slik «brukshindring» som gjør at man ikke har fått brukt boligen, da vil gevinsten likevel ikke bli skattepliktig – selv om man har bodd i boligen i mindre enn 12 av de siste 24 månedene.
Dette gjelder særlig de som må flytte til et annet sted fordi de eller ektefellen (ikke samboeren) har flytte til et annet sted fordi:
– man frivillig har byttet jobb
– arbeidsgiveren har beordret en til å flytte
– man må flytte på grunn av helse eller utdannelse – typisk at man har flyttet på sykehjem.
Kravet er bare at flyttingen ikke var planlagt da boligen ble kjøpt. Har man kjøpt ny bolig på det nye stedet, avsluttes botiden i den gamle boligen. Man kan ikke opparbeide botid på to steder samtidig.
还有没有其他方法抵税？
有
也可以把房子注册为度假屋Endre status til fritidsbolig。但此方法比较复杂，成本大，暂不推荐。
以上可以看出，挪威的税的规则是非常细致和丰富的，尽可能包含各种情况。这也同时导致人们往往忽略了很多可以帮助自己减税的项目。
同时也是由于这一点，每个人在申请退税的时候都是独一无二的，税局要根据个人具体情况来逐条确定哪些项目是符合的。
希望大家积极主动研究税务规则，合法避税。